主页 > 地方资讯 >
上海楼市:对于买二手房的购房者要记住接盘逻辑和置换逻辑!
发布日期:2021-06-03 06:25   来源:未知   阅读:

  提问:曾叔!您好!我看了很多买房的文章,总是强调买房看地段,想请教老师买房的好地段是指什么?还有在上海买二手房有什么实用的建议吗?

  回答:你好,买房要选择好地段,而好地段的本质是众多学校,医院,商业综合体,轨交等等城市资源不断的聚集,买房的时候遇到城市资源将在未来几年持续升级换代的地段,一定要抓紧机会下手。其次对于买二手房的购房者,要记住两个逻辑,接盘逻辑和置换逻辑626969澳门免费资料大全在买房前搞清楚房东在什么地方上班以及为什么要卖房,就可以知道未来的用户画像和上升潜力,清晰意向房源的基础情况、置换路径,是买到对的房子的前提。

  提问:您好,曾老师,在莘庄地铁一号线年老小区江南苑交通好环境不好群租房无电梯,房价5元多点上不去,工作徐汇田林想,另外有嘉定新城80平次新房一套不错,想把莘庄卖了贷款100-200万买外环内次新三林环球翡翠上去了浦江更贵无方向老师推荐一下次新房地铁方便环境好谢谢

  回答:你好,江南苑,莘庄,2002年的房子,地铁口,配套还可以,旁边有商场有公园,靠近铁路线有噪音。因为莘庄配套成熟,所以增量相对会小很多,涨的慢,不自住可考虑出手置换,推荐楼盘详见内部圈子。

  提问:你好,曾叔,今年准备买房,之前您说“买房看地段”,那么什么样的地段购买时要谨慎?如何避坑?

  回答:你好,主要集中于两个区域:一是城市新兴区域;二是老城区的老旧住宅。1、这两类区域都是难以判断地段价值的区域。买了担心升值慢,不买又觉得新兴区域将来可能会很好,错过可惜。老的小区将来如果拆迁,回报很大。2、先说新兴区域。除一线城市外,其它城市目前还是扩张阶段。如果我国所有城市政府所规划的新区全部兑现,能容纳将近40亿人口。可见大部分是兑现不了的。所以,缺少基础配套的新区,最好不买。要看政府方向。一般公共交通是第一步,公共配套是第二步,商业等配套是第三步。3、再说老城区的旧住宅。交通方便是基本的,老城区这点都具备,包括双气等配套不谈。其余第一要看学区,第二看医疗,第三看公园等景观、休闲类的公共服务配套,第四看商业等配套。如果缺乏这些支撑,尤其是没有学区的支撑,老旧住宅也要谨慎。4、其实,对于投资来说,机会成本也是要考虑的。有限的资金,与其投到新兴区域和老旧区域,不如考虑其它回报率高的成熟区域的住宅。机会成本高。

  提问:曾叔您好,女儿目前中班,上海户籍,规划本科出国。小学阶段不希望体制外。小初高如何规划比较合理?目前是在嘉定。我们考虑小学换到闵行学区房(买哪个学校合适?,中等朝上的鸡血,不希望非常鸡血,最好是英语或者阅读特色的学校),初中和高中又如何规划呢?

  回答:你好,建议可以考虑双语学校,闵行的双语学校资源还是很丰富的,可以选择两条腿走路的双语班,到初二再决定体制内还是体制外,高中读体制外。因为现在民办一贯制小升初的直升比例非常大,所以小学摇号进去比初中摇进去的概率更大。小学摇号,给到区内的名额更多,所以还是需要在闵行区有房产。我建议你加入曾叔总结的内部资料应该可以解决你的疑惑。

  提问:你好!曾叔!本人17年毕业在上海这边,预算有限,想先买一个老旧小区的二手房过渡一段时间,等过几年后再出手卖掉,请问老师买什么样的二手房有升值空间呢?

  回答:你好,如果想选择老旧小区二手房的话,建议选择这四种:一是配置全位置好的房子,位置好便于出行,配置全生活方便。一些老小区配置暂时不够好,随着旧改会逐渐完善周边设施。一些重点学校附近的老小区会涨价,建议早做准备。二是有电梯的老旧小区,一方面居住方便,尤其是在有老人孩子的情况下,另一方面有利于房子升值。三是房龄小的房子,房龄越小使用年限越长,房子质量越好,随着旧改还能进一步提升居住体验。四是容积率低、楼间距大的房子。楼间距大的房子私密性好,采光好,舒适度高,居住体验感好。总的来说,可以选择上述几种二手房。如果看中的二手房不具备上述几样条件的话,在不着急入住的情况下建议选择新房。

  提问:曾叔,你好,现在江桥板块发展潜力如何?有哪些优势劣势?目前有哪些新盘项目值得关注呢?

  回答:你好,江桥板块是大虹桥的一部分,板块的市场需求较盛,土拍市场热度不低。从区位来看,位于嘉定区的江桥板块靠近普陀区,还处于上海西北部高架最密集的区位,上海两次规划都辐射到了江桥,靠近上海城市副中心之一的真如,又被纳入大虹桥板块,江桥的区位十分优越。从配套来看,江桥周边交通路网密集,交通便利,板块到市区通勤很方便。周边商业配套丰富,还有万达这样的大型商业综合体,生活气息较为浓郁,教育、医疗资也比较优质,总体来说区配套比较齐全,质量较好。但江桥也还有一些值得正视的缺点,首先是城市界面,江桥城市界面相对老旧,还有不少高压线走廊,影响城市观感。其次是江桥部分区域位于飞机航道正下方,可能会受到噪音干扰,但实际上经求证发现噪音影响不大。总体来说,江桥板块优大于劣, 板块内高性价比楼盘分析,详见内部分享。

  回答:你好,如果有100块钱,一些人愿意花1块玩,花10块买米面油,花10块买猪肉,然后存起来79块。如果有人告诉他们,存钱越存越亏,他们就愿意把原本存银行的79块钱拿来买房当存钱。如果有了200块,你猜会怎么样?他们不会花2块玩的,也不会花20买米面油,20卖猪肉。只要米面油猪肉不涨,那么他们还是花1块玩,10块米面油,10块猪肉,存179块。甚至19年的猪肉行情说明了哪怕猪肉价格翻了一倍,他们还是只吃10块猪肉。

  米面油不涨就行,没有人可以阻止我存179块钱。如果有200块的时候,他们发现存钱亏,就会把本来存银行的179拿去买房。于是房价就涨了100。179里面,买上海的房子他们愿意花179,买拉萨的房子他们可能只愿意花10块。于是,拉萨的房子涨到10就不动了,还要下跌。我想说明三个事。1、在目前,只有消费主义(价值观)和经济危机(没钱存了)可以杀房价。2、除了少数人,真没多少人有‘房价一定涨’的信念的,他们只是觉得把这钱花在别的地方亏得头皮冒血,于是换了个不那么亏的方式存钱。3,别问他们存钱干嘛,问就是家里人得大病得治。